С начала 2026 года процесс получения ипотеки для строительства или покупки частного дома стал значительно сложнее. Центральный банк России ввел новые строгие правила, которые запрещают кредитным организациям массово выдавать займы тем заемщикам, у которых высокая долговая нагрузка. Эти изменения являются не просто рекомендациями, а обязательными макропруденциальными лимитами.
В данной статье рассмотрены важные изменения в законодательстве, последствия для заемщиков, а также практические советы по повышению шансов на одобрение кредита в новых условиях.
Причины жестких мер: статистика, говорящая о рисках
Новые ограничения стали реакцией регулятора на тревожные статистические данные, накапливающиеся в сегменте ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. В октябре 2025 года ЦБ впервые ввел макропруденциальные лимиты, начиная с 2026 года их начали повышать.
По данным Центрального банка, 29% всех выданных кредитов на частные дома достались заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. Это говорит о том, что треть новых домовладельцев отдавали более 80% своего дохода на погашение долгов. Вследствие этого уровень просроченной задолженности среди ипотечных кредитов на ИЖС достиг 4,6% — это почти в три раза выше среднего уровня проблемной задолженности. Причин этому две: чрезмерная закредитованность заемщиков и нечестная практика некоторых застройщиков.
Как работают новые макропруденциальные лимиты
Центробанк вводит макропруденциальные лимиты для ограничения доли рискованных кредитов в портфеле банка. С 1 января 2026 года лимит на выдачу ипотеки на ИЖС для заемщиков с ПДН выше 80% уменьшен с 25% до 20%. Это значит, что банк имеет возможность выдавать кредиты только определенному количеству закредитованных граждан, что резко снижает шансы одобрения для таких заемщиков.
Как рассчитать свою долговую нагрузку
Критерий, определяющий шансы на получение кредита, — это ПДН. Он рассчитывается как отношение всех ежемесячных платежей по кредитам к вашему доходу. В расчет включаются ипотека, автокредиты и даже минимальные платежи по кредитным картам. Примерные категории ПДН выглядят так:
- PДН до 50% — безопасная зона, вероятность одобрения высокой.
- PДН от 50% до 80% — повышенное внимание, решение может быть как положительным, так и отрицательным.
- PДН выше 80% — критическая зона, одобрение кредита практически невозможно.
Что делать для подготовки заявки
Если заемщик намерен оформить ипотеку, необходимо уменьшить ПДН до обращения в банк:
Несмотря на новые ограничения, в 2026 году все еще доступны льготные программы, такие как семейная ипотека и ипотека для Дальнего Востока. Эти программы могут сыграть ключевую роль в получении кредита.
Новые правила ЦБ могут показаться строгими, но они направлены на снижение риска для банков и кредиторов. Для добросовестных заемщиков, готовых ответственно планировать свой бюджет, возможность получения ипотеки остается открытой.
